Krótka odpowiedź: tak, można kupić mieszkanie lub apartament w Bułgarii bez zezwolenia na pobyt. Ważne jest jednak, aby zrozumieć różnicę między posiadaniem a pobytem i wiedzieć, czy zakup nieruchomości zapewnia dodatkowe korzyści imigracyjne.
Cudzoziemcy (w tym obywatele Ukrainy) mogą nabywać apartamenty i mieszkania w Bułgarii bez konieczności posiadania zezwolenia na pobyt czasowy lub stały. Najczęściej są to nieruchomości w budynkach mieszkalnych i osiedlach (bez rejestracji gruntu jako własnej własności).
Nabycie gruntu podlega ograniczeniom. W przypadku zakupu domu z działką lub gruntu, zazwyczaj stosuje się rozwiązania prawne (np. wydzierżawienie nieruchomości za pośrednictwem spółki) – takie przypadki rozpatrywane są indywidualnie.
Samo kupno mieszkania nie daje automatycznie pozwolenia na pobyt czasowy ani stały. Pobyt dłuższy niż okres turystyczny zawsze wymaga osobnej podstawy (emerytura, zatrudnienie, przedsiębiorczość, inwestycja, status cyfrowego nomady itp.).
Jeśli kupisz nieruchomość w Bułgarii za co najmniej 300 000 euro, możesz ubiegać się o „zezwolenie na pobyt długoterminowy” (zezwolenie na pobyt, które jest zazwyczaj wydawane na czas określony i odnawialne w okresie ważności zezwolenia).
Kluczowe warunki uzyskania tego rodzaju zezwolenia to:
— inwestycja musi zostać potwierdzona i opłacona, zazwyczaj za pośrednictwem bułgarskiego banku;
— jeśli nieruchomość została zakupiona na kredyt, saldo zadłużenia w momencie składania wniosku nie może przekraczać 25%;
— proces zazwyczaj rozpoczyna się od wizy D (długoterminowej), a następnie od bułgarskiego zezwolenia na pobyt.
Ważne: nie jest to „automatyczne zezwolenie na pobyt dla dowolnego mieszkania”, ale odrębny rodzaj zezwolenia z określonym progiem oraz wymogami dotyczącymi płatności i dokumentów.
Dla emerytów obowiązuje odrębna podstawa: jeśli dana osoba otrzymuje emeryturę (zgodnie z prawem kraju ojczystego lub innego kraju) i posiada wystarczające środki na utrzymanie się w Bułgarii, może ubiegać się o przedłużony pobyt. W praktyce jest to jedna z najprostszych dróg dla emerytów, którzy chcą wieść spokojne życie nad morzem.
Nieruchomość (własna lub wynajmowana) najczęściej służy jako dowód adresu/zamieszkania, a kluczowymi czynnikami są status emeryta, fundusze i ubezpieczenie zdrowotne.
Od końca 2025 roku Bułgaria uruchomiła odrębną ścieżkę dla cyfrowych nomadów (specjalistów pracujących zdalnie). Ogólny proces wygląda następująco:
— uzyskanie wizy D;
— złożenie wniosku o zezwolenie na pobyt w ramach programu dla cyfrowych nomadów w Bułgarii;
— wymagania zależą od kategorii (pracownik zagranicznej firmy, freelancer/pracownik kontraktowy itp.) i obejmują kryteria finansowe.
Może to być wygodne rozwiązanie dla specjalistów z Ukrainy i innych krajów, którzy pracują zdalnie i chcą legalnie przebywać w Bułgarii, jednocześnie kontynuując zatrudnienie u zagranicznego pracodawcy/zleceniodawcy.
— Potrzebujesz jedynie nieruchomości wakacyjnej/zapasowej: zakup jest możliwy bez pozwolenia na pobyt.
— Wymagany jest legalny status rezydenta: wybierzemy podstawę (emerytura, cyfrowy nomada, inwestycja 300 000 euro itp.).
— Wymagana jest strategia „inwestycja + status”: rozważymy nieruchomości poniżej 300 000 euro i zaplanujemy dokumenty oraz płatność z góry.
