Короткий ответ: да, купить квартиру или апартамент в Болгарии можно без ВНЖ. Но важно понимать разницу между правом собственности и правом проживания, а также знать, в каких случаях покупка недвижимости даёт дополнительные иммиграционные преимущества.
Иностранцы (в том числе граждане Украины) могут покупать квартиры и апартаменты в Болгарии без наличия ВНЖ/ПМЖ. Чаще всего это объекты в многоквартирных домах и комплексах (без оформления земли в собственность).
Ограничения касаются приобретения земли. Если речь о доме с участком или о земле, обычно используются юридические решения (например, структура через компанию) — такие случаи рассматриваются индивидуально.
Покупка квартиры сама по себе не даёт автоматического ВНЖ или ПМЖ. Для проживания дольше туристического периода всегда нужно отдельное основание (пенсия, работа, предпринимательство, инвестиция, digital nomad и т.д.).
Если вы приобретаете недвижимость в Болгарии на сумму не менее 300 000 евро, это может быть основанием для получения разрешения на «продолжительное пребывание» (вид на жительство, который обычно выдаётся на ограниченный срок и продлевается при сохранении основания).
Ключевые условия по этому основанию:
— инвестиция должна быть подтверждена и оплачена, как правило, через болгарский банк;
— если недвижимость куплена с использованием кредита, непогашенная часть кредита на момент подачи заявления не должна превышать 25%;
— как правило, процедура начинается с визы D (долгосрочной), после чего оформляется карта пребывания в Болгарии.
Важно: это не «автоматический ВНЖ за любую квартиру», а отдельное основание с конкретным порогом и требованиями к оплате и документам.
Для пенсионеров существует отдельное основание: если человек получает пенсию (по законодательству своей страны или другой страны) и имеет достаточные средства для проживания в Болгарии, он может оформить продолжительное пребывание. На практике это один из самых понятных маршрутов для пенсионеров, которые хотят жить у моря спокойным образом.
Недвижимость (в собственности или аренде) чаще всего выступает как подтверждение адреса/жилья, а ключевыми являются статус пенсионера, средства и медицинская страховка.
С конца 2025 года Болгария запустила отдельный маршрут для digital nomads (удалённых специалистов). В общем виде логика такая:
— оформляется виза D;
— затем в Болгарии подаётся заявление на разрешение на пребывание по программе digital nomad;
— требования зависят от категории (наёмный сотрудник зарубежной компании, фриланс/контракты и т.д.) и включают финансовые критерии.
Это может быть удобным вариантом для специалистов из Украины и других стран, которые работают удалённо и хотят легально жить в Болгарии, сохраняя работу на зарубежного работодателя/клиентов.
— Нужна просто недвижимость для отдыха/запасного варианта: покупка возможна без ВНЖ.
— Нужен легальный статус проживания: подбираем основание (пенсия, digital nomad, инвестиция 300 000 евро и т.д.).
— Нужна стратегия «инвестиции + статус»: рассматриваем объекты под порог 300 000 евро и заранее планируем пакет документов и оплату.
Наше агентство недвижимости делает полное сопровождение сделки, проводит проверку документов и, при необходимости, берёт апартаменты в управление для последующей аренды.
