Коротка відповідь: так, купити квартиру чи апартамент у Болгарії можна без ВНЖ. Але важливо розуміти різницю між правом власності та правом проживання, а також знати, в яких випадках покупка нерухомості дає додаткові переваги імміграції.
Іноземці (у тому числі громадяни України) можуть купувати квартири та апартаменти у Болгарії без наявності ВНЖ/ПМЖ. Найчастіше це об’єкти у багатоквартирних будинках та комплексах (без оформлення землі у власність).
Обмеження стосуються придбання землі. Якщо йдеться про будинок з ділянкою або про землю, зазвичай використовуються юридичні рішення (наприклад, структура через компанію), такі випадки розглядаються індивідуально.
Купівля квартири сама по собі не дає автоматичного ВНЖ чи ПМП. Для проживання довше туристичного періоду завжди потрібна окрема підстава (пенсія, робота, підприємництво, інвестиція, digital nomad тощо).
Якщо ви купуєте нерухомість в Болгарії на суму не менше 300 000 євро, це може бути підставою для отримання дозволу на «тривале перебування» (проживання, яке зазвичай видається на обмежений термін і продовжується при збереженні підстави).
Ключові умови з цієї основи:
– інвестиція має бути підтверджена та сплачена, як правило, через болгарський банк;
– якщо нерухомість куплена з використанням кредиту, непогашена частина кредиту на момент подання заяви не повинна перевищувати 25%;
– Як правило, процедура починається з візи D (довгострокової), після чого оформляється карта перебування в Болгарії.
Важливо: це не «автоматичний ВНЖ за будь-яку квартиру», а окрема підстава з конкретним порогом та вимогами до оплати та документів.
Для пенсіонерів існує окрема підстава: якщо людина отримує пенсію (за законодавством своєї країни чи іншої країни) та має достатні кошти для проживання у Болгарії, вона може оформити тривале перебування. На практиці це один із найзрозуміліших маршрутів для пенсіонерів, які хочуть жити біля моря спокійним чином.
Нерухомість (у власності чи оренді) найчастіше постає як підтвердження адреси/житла, а ключовими є статус пенсіонера, кошти та медичне страхування.
З кінця 2025 року Болгарія запустила окремий маршрут для digital nomads (віддалених спеціалістів). Загалом логіка така:
– оформляється віза D;
– потім у Болгарії подається заява на дозвіл на перебування за програмою digital nomad;
– вимоги залежать від категорії (найманий співробітник закордонної компанії, фріланс/контракти тощо) та включають фінансові критерії.
Це може бути зручним варіантом для фахівців з України та інших країн, які працюють віддалено та хочуть легально жити у Болгарії, зберігаючи роботу на закордонного роботодавця/клієнтів.
– Потрібна просто нерухомість для відпочинку/запасного варіанту: покупка можлива без ВНЖ.
– Потрібен легальний статус проживання: підбираємо основу (пенсія, digital nomad, інвестиція 300 000 євро тощо).
– Потрібна стратегія «інвестиції + статус»: розглядаємо об’єкти під поріг 300 000 євро та заздалегідь плануємо пакет документів та оплату.
Наше агентство нерухомості робить повний супровід угоди, проводить перевірку документів і, за потреби, бере апартаменти в управління для подальшої оренди.
